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Consideraciones sobre la Ley 11/2009, de 26 de octubre, por la que se regulan las sociedades anónimas cotizadas de inversión en el mercado inmobiliario

Basándose en la Ley 11/2009, de 26 de octubre (RCL 2009, 2024), y con los objetivos de continuar con el impulso del mercado del alquiler en España elevando su profesionalización, facilitar el acceso de los ciudadanos a la propiedad inmobiliaria, incrementar la competitividad de los mercados de valores y dinamizar el mercado inmobiliario, se ha procedido a la creación de un nuevo instrumento de inversión destinado al mercado inmobiliario –y más en concreto, al mercado del alquiler– a través del establecimiento de un nuevo tipo de sociedad mercantil.
En efecto, esta nueva categoría, denominada sociedad cotizada de inversión en el mercado inmobiliario (en adelante, SOCIMI), es una sociedad cuya actividad principal consiste en la inversión, directa o indirecta, en activos inmobiliarios de naturaleza urbana para su alquiler, incluyendo tanto viviendas como locales comerciales, residencias, hoteles, garajes u oficinas, entre otros.
Pero ahora bien, a efectos de que este nuevo modelo de inversión pueda proporcionar una adecuada respuesta frente a aquellos iniciales objetivos marcados, las SOCIMI se regirán –además de por el Texto Refundido de la Ley de Sociedades Anónimas, aprobado por el Real Decreto Legislativo 1564/1989, de 22 de diciembre (RCL 1989, 2737 y RCL 1990, 206), y por la Ley 24/1988, de 28 de julio (RCL 1988, 1644 y RCL 1989, 1149, 1781), del Mercado de Valores– por un régimen sustantivo específico, conjuntamente con la opción de poder aplicar un régimen fiscal especial.
En efecto, en primer término, y de conformidad con las disposiciones especiales previstas en la Ley 11/2009, de 26 de octubre, las SOCIMI estarán reguladas por un marco jurídico específico, en función del cual:
1º. Sólo podrán tener como objeto social principal la adquisición y promoción [se incluye en esta expresión la rehabilitación de edificaciones en los términos establecidos en la Ley 37/1992, de 28 de diciembre (RCL 1992, 2786 y RCL 1993, 401)] de bienes inmuebles de naturaleza urbana para su arrendamiento, así como la tenencia de acciones o participaciones de instituciones de inversión colectiva inmobiliaria reguladas en la Ley 35/2003, de 4 de noviembre (RCL 2003, 2601), y de participaciones en el capital de otras SOCIMI o en el de otras entidades residentes o no en territorio español [en este último caso, siempre que exista un efectivo intercambio de información tributaria en los términos establecidos en la disposición adicional primera de la Ley 36/2006, de 29 de noviembre (RCL 2006, 2130 y RCL 2007, 467)] que tengan el mismo objeto social que aquéllas y que estén sometidas a un régimen similar al establecido para las SOCIMI en cuanto a la política de reparto de beneficios.
2º. Deberán cumplir con unos requisitos de inversión. Éstos son: estarán obligadas a tener invertido, al menos, el 80% del valor del activo en bienes inmuebles de naturaleza urbana destinados al arrendamiento en terrenos para la promoción de bienes inmuebles que vayan a destinarse a dicha finalidad, siempre que la promoción se inicie dentro de los tres años siguientes a su adquisición, así como en participaciones en el capital o patrimonio de otra entidades a que se refiere el apartado 1 del art. 2 (RCL 2009, 2024#A.2) de la Ley 11/2009, de 26 de octubre; asimismo, también se les exige que al menos el 80% de las rentas del período impositivo correspondientes a cada ejercicio tengan que provenir del arrendamiento de bienes inmuebles y de dividendos o participaciones en beneficios procedentes de dichas participaciones.
3º. Estarán obligadas a que sus acciones sean negociadas en un mercado regulado español o de cualquier otro Estado miembro de la Unión Europea o del Espacio Económico Europeo, de forma ininterrumpida durante todo el período impositivo.
4º. Tendrán que tener un capital social mínimo de 15 millones de euros, sólo se les permitirá una clase de acciones y sus aportaciones no dinerarias para la constitución o ampliación del capital que se efectúen en bienes inmuebles deberán estar tasadas en el momento de su aportación, de conformidad con lo dispuesto en el art. 38 (RCL 1989, 2737-1#A.38) del Texto Refundido de la Ley de Sociedades Anónimas, y a dicho fin, el experto independiente designado por el registrador mercantil tendrá que ser una de las sociedades de tasación previstas en la legislación del mercado hipotecario.
5º. Estarán obligadas, siempre que hubiesen optado por el régimen fiscal especial y una vez cumplidas las obligaciones mercantiles que les correspondiesen, a distribuir en forma de dividendos a sus accionistas el beneficio obtenido en el ejercicio, debiéndose acordar su distribución dentro de los seis meses posteriores a la conclusión el mismo y en la forma establecida en los apartados a), b) y c) del art. 6 (RCL 2009, 2024#A.6) de la Ley 11/2009, de 26 de octubre.
6º. No podrán superar, en lo relativo al saldo de la financiación ajena, el 70% del activo de la entidad.
7º. Quedarán vinculadas, cuando hubiesen optado por el régimen fiscal especial, al cumplimiento de una serie de obligaciones de información, que deberán ser incluidas en un apartado denominado «exigencias informativas derivadas de la condición de SOCIMI, Ley 11/2009)», y que hace referencia a los beneficios aplicados a las reservas de cada ejercicio y de los anteriores, a los dividendos distribuidos con cargo a los beneficios de cada ejercicio, a la designación del ejercicio del que procede la reserva aplicada por la clase de beneficio del que proceda, a la fecha del acuerdo de distribución de los dividendos, a la fecha de adquisición de los inmuebles destinados al arrendamiento que producen rentas, a la identificación del activo que computa en el cumplimiento de los requisitos de inversión establecidos por la Ley 11/2009, de 26 de octubre, así como a las reservas procedentes de ejercicios en que ha resultado aplicable el régimen fiscal especial que se hayan dispuesto en el período impositivo, que no sea para su distribución o para compensar pérdidas.
8º. Podrán transformarse en instituciones de inversión colectiva inmobiliaria mediante el cumplimiento de la normativa prevista en el Texto Refundido de la Ley de Sociedades Anónimas y en el apartado 3 del art. 25 (RCL 2003, 2601#A.25) de la Ley 35/2003, de 4 de noviembre, de Instituciones de Inversión Colectiva, y sus normas de desarrollo.
Pero, además de lo anterior, y en segundo lugar, las SOCIMI cuentan con la facultad de poder optar por la aplicación en el Impuesto sobre Sociedades de un régimen fiscal especial regulado en los arts. 8 (RCL 2009, 2024#A.8) y 9 (RCL 2009, 2024#A.9) de la Ley 11/2009, de 26 de octubre, el cual también será de aplicación a los socios (art. 10 (RCL 2009, 2024#A.10)). Además, y en relación con tal ámbito de actuación, la Ley 11/2009, de 26 de octubre, contempla un régimen fiscal de entrada/salida a este régimen fiscal especial [art. 12 (RCL 2009, 2024#A.12)], el alcance del término «obras análogas», en referencia al párrafo 4 del art. 20.1.22º (RCL 1992, 2786#A.20) de la Ley 37/1992, de 28 de diciembre [disposición adicional 2ª (RCL 2009, 2024#DA.2)], la revisión de las reglas de aplicación del art. 108 (RCL 1988, 1644#A.108) de la Ley 24/1988, de 28 de julio, del Mercado de Valores [disposición adicional 3ª (RCL 2009, 2024#DA.3)], la opción por la aplicación del régimen fiscal especial del art. 8 (RCL 2009, 2024#A.8) de la Ley 11/2009, de 26 de octubre aun cuando no se cumplan los requisitos a condición de cumplirlos en dos años [disposición transitoria 1ª (RCL 2009, 2024#DT.1)], el régimen transitorio de la modificación introducida en el art. 108 (RCL 1988, 1644#A.108) de la Ley 24/1988, de 28 de julio [disposición transitoria 3ª (RCL 2009, 2024#DT.3)], además de modificaciones que afectan a los arts. 12. 3 (RCL 2004, 640-1#A.12), 27 (RCL 2004, 640-1#A.27), 67.2.b) (RCL 2004, 640-1#A.67) y 69 (RCL 2004, 640-1#A.69) del Texto Refundido de la Ley del Impuesto sobre Sociedades, aprobado por el Real Decreto Legislativo 4/2004, de 5 de marzo (RCL 2004, 640, 801), a los arts. 45.1.b), 20.3 (RCL 1993, 2849-1#A.45) del Real Decreto Legislativo 1/1993, de 24 de septiembre (RCL 1993, 2849), así como al art. 80 (RCL 1992, 2786#A.80) de la Ley 37/1992, de 28 de diciembre.