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Extraído de: Revista Aranzadi de Derecho Patrimonial

Inmisiones y relaciones de vecindad. Régimen de propiedad horizontal

Comentario a la STS 19 julio 2006 (RJ 2006, 4731)

I Reflexiones en torno al concepto de inmisión

Resulta sorprendente observar que el Tribunal Supremo ha contribuido en la elaboración de la doctrina de la inmisión y ha reconocido una interpretación extensiva de los preceptos de nuestro ordenamiento jurídico aplicable a la materia, pero no ha ofrecido ninguna definición de inmisión ( SSTS de 12 diciembre 1980 [RJ 1980\4747] , 14 noviembre 1984 [RJ 1984\5555], 7 octubre 1987 [RJ 1987\6765], 3 diciembre 1987 [RJ 1987\9176],  30 mayo 1997 [RJ 1997\4331]).

Tampoco lo hace la sentencia del Tribunal Supremo de 19 de julio de 2006, que, incluso, apenas menciona en todo el texto de su fundamentación jurídica el término inmisión, sólo hace referencias a actividades ilícitas por su carácter molesto, insalubre, nocivo o peligroso. No obstante, éste es precisamente el supuesto base de la figura de la inmisión, cuyo concepto ha tratado de elaborar la doctrina, ante la ausencia, igualmente, de definición normativa.

En este sentido, y partiendo del concepto genérico y esencial que aportan las fuentes romanas (ALONSO PÉREZ, M., «La protección jurídica frente a inmisiones molestas y nocivas», AC, 1994-2, pgs. 392-397; GARCÍA SÁNCHEZ, J., Teoría de la Inmissio, Oviedo, 1999, pg. 15), se han añadido criterios de ilegitimidad que han configurado el actual concepto de inmisión (BONFANTE, P., «Criterio fondamentale dei rapporti di vicinanza», Scritti giuridici varii, t. II, Torino, 1918, pgs. 807-808; ALGARRA PRATS, E.,

La defensa jurídico civil frente a humos, olores, ruidos y otras agresiones a la propiedad y a la persona, Madrid, 1995, pg. 309; AMAT LLARI, M. E., «La regulación de las inmisiones en el Código civil», Centenario del Código civil, t. I, Madrid, 1990, pg. 75).

Desde esta perspectiva, la figura de la inmisión puede definirse como una injerencia o intromisión en la esfera jurídica ajena, mediante el ejercicio normal o anormal de un derecho de uso y disfrute que provoca la propagación reiterada de sustancias o repercusiones molestas o nocivas al fundo vecino, excediendo del límite de normal tolerancia, según las circunstancias de tiempo y lugar, y lesionando derechos patrimoniales o personales relacionados con el goce del fundo vecino.

Estas injerencias o intromisiones deben ser físicamente apreciables, aunque no necesariamente corpóreas (sustancias, ruidos, olores, etc.), invadir reiteradamente el ámbito espacial del fundo vecino y propagarse de forma indirecta desde el fundo inminente al que resulta o puede resultar dañado.

Y, además, deben ser intromisiones consideradas ilegítimas, por exceder de los límites impuestos por los admitidos criterios de uso normal del derecho del sujeto inmitente y normal tolerancia de la injerencia por parte del sujeto afectado (ALGARRA PRATS, E., La defensa jurídico civil frente a humos, olores, ruidos y otras agresiones a la propiedad y a la persona, Madrid, 1995, pgs. 371-374; DÍAZ BRITO, F. J.,

El límite de tolerancia en las inmisiones, Navarra, 1999, pgs. 71-76; DÍEZ-PICAZO, L. y GULLÓN, A., Sistema de Derecho Civil III.

Derecho de cosas y Derecho Inmobiliario Registral, Madrid, 2002, pg. 146; HERNÁNDEZ GIL, A., Las relaciones de vecindad en el Código civil, Madrid, 1985, pgs. 41-47). Este concepto, caracteres y requisitos son, por tanto, elementos esenciales que deben tenerse en cuenta para determinar si una intromisión o injerencia debe considerarse ilícita, y deben servir de presupuesto para iniciar un estudio de los supuestos que integran la figura y de la normativa que puede aplicarse a cada caso concreto.

II
Las inmisiones en el marco de las limitaciones del derecho de propiedad

El origen de la ilicitud de determinadas intromisiones en derechos subjetivos ajenos descansa, ya desde el Derecho romano ( ALONSO PÉREZ, M., «La protección jurídica frente a inmisiones molestas y nocivas», AC, 1994-2, pgs. 392-397; GARCÍA SÁNCHEZ, J., Teoría de la Inmissio, Oviedo, 1999, pg. 15), en la prohibición de ejercitar los propios derechos de forma abusiva.

El principio de no abuso del derecho, recogido en el artículo 7.2 de nuestro Código civil, como bien dice la STS 19 julio 2006, permite declarar la ilicitud de intromisiones que se pueden catalogar como molestas e insalubres. Y este principio, como, igualmente recoge dicha sentencia, tiene su concreción normativa en los artículos 590 y 1908 del Código civil y en leyes especiales, como la Ley de Propiedad Horizontal, artículo 7.2 y la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994, artículo 27.2 e.

En estos supuestos la ilicitud de la realización de actividades molestas, insalubres, nocivas o peligrosas está íntimamente relacionada con la vulneración de las reglas básicas de las Relaciones de vecindad, por lo que la prohibición de realizar tales actos abusivos, aun en el ejercicio de derechos legítimos de los particulares, descansa en la existencia de limitaciones en el propio ejercicio de dichos derechos. Limitaciones que, en estos casos, afectan al derecho de propiedad de los causantes de las intromisiones.

Son, por tanto, verdaderas limitaciones del derecho de propiedad, y no límites de dicho derecho, pues no conforman con carácter general el contenido esencial de la propiedad, sino que determinan ese contenido, la posibilidad de ejercitar o no determinadas facultades, ante concretas situaciones, para prevenir y resolver conflictos de intereses (HERNÁNDEZ GIL, A., Las relaciones de vecindad en el Código Civil, Madrid, 1985, pgs. 16-17).

Mientras los límites del derecho de propiedad tienen su causa en la función social, subordinada al interés general (DÍEZ-PICAZO, L. y GULLÓN, A., Sistema de Derecho Civil III. Derecho de cosas y Derecho Inmobiliario Registral, Madrid, 2002, pgs. 142-143), las limitaciones afectan a la facultad de uso y disfrute de los propietarios que se encuentren en la misma situación (DÍEZ-PICAZO, L. y GULLÓN, A., Sistema de Derecho Civil III. Derecho de cosas y Derecho Inmobiliario Registral, Madrid, 2002, pgs. 144-145), para «garantizar la efectividad práctica del poder atribuido a cada propietario en un plano de igualdad y equivalencia» (HERNÁNDEZ GIL, A., Las relaciones de vecindad en el Código civil, Madrid, 1985, pgs. 11-15).

Y en este sentido, la Audiencia Provincial de Segovia ha señalado, en sentencia de 13 de diciembre de 1991 (AC 1991\550), que «el Código civil establece expresamente una serie de limitaciones legales a los propietarios en razón de la vecindad o proximidad de los predios, para hacer compatible su disfrute y evitar que determinados usos de una finca perjudiquen el derecho de los propietarios de fincas próximas a disfrutar de las propias».

III
Normativa aplicable en materia de inmisiones

Estas limitaciones del derecho de propiedad se han concretado, en materia de inmisiones, en nuestro Código civil, en el artículo 590, disposición que ha sido desarrollada en leyes especiales, entre las que se encuentra la Ley de Propiedad Horizontal, artículo 7.2.

La STS 19 julio 2006 mantiene, en principio, que es aplicable a los supuestos de actividades molestas y nocivas el artículo 7.2 de la LPH, que concuerda con los artículos 590 y 1908 del Código civil, pero, sin embargo, interpreta de una forma demasiado restringida el artículo 590 CC, pues afirma que de él «se derivan unas concretas consecuencias jurídicas para el caso de contravención de las obligaciones que impone a los propietarios de los fundos vecinos», que funciona con unos «específicos márgenes», que no alcanzan a imponer «la cesación de la actividad ilícita, la adopción de las medidas tendentes a evitar su persistencia y la persistencia de sus efectos, y, en fin, a otorgar a los perjudicados el completo resarcimiento por los daños y perjuicios ocasionados, que conlleva ante todo la cesación del acto lesivo y de sus efectos, pues en modo alguno se puede proporcionar la plena indemnidad al perjudicado si se permite la pervivencia del hecho ilícito causante del daño y la continuidad de sus efectos lesivos. Cese en la actividad que, debe aclararse, se resume no ya en una abstención, sino en una prestación positiva».

Entiende, por tanto, el Alto Tribunal, que el artículo 590 CC no sirve como fundamento para solicitar la cesación de la actividad ilícita, la adopción de medidas preventivas y la indemnización de la totalidad de los daños y perjuicios ocasionados, y que es el artículo 7.2 LPH el único que permite conseguir dichos resultados en situaciones de propiedad horizontal.

Parece olvidar que el artículo 590 CC permite, en caso de violación de su norma, ejercitar la acción negatoria, que, ya en el Derecho romano (ALONSO PÉREZ, M., «La protección jurídica frente a inmisiones molestas y nocivas», AC, 1994-2, pgs. 422-425, «La tutela del derecho civil frente a inmisiones molestas y nocivas», Estudios Jurídicos en Homenaje al profesor Aurelio Menéndez, t. IV, Madrid, 1996, pg. 4798;

EVANGELIO LLORCA, R.,

La acción negatoria de inmisiones en el ámbito de las relaciones de vecindad, Granada, 2000, pgs. 123-128; MARTÍN BALLESTERO, L., La acción negatoria, Madrid, 1993, pgs. 41-64; NAVARRO MENDIZÁBAL, I. A.,

Las inmisiones y molestias medioambientales, Tutela preventiva civil, Madrid, 1997, pgs. 257-261) surge no sólo para rechazar derechos reales que indebidamente graven la propiedad ajena, sino también para evitar cualquier perturbación realizada directamente sobre fundos ajenos o indirectamente, es decir, a través de actividades realizadas sobre terrenos propios que se propagan al ajeno.

La acción negatoria debe deducirse del artículo 348 (MARTÍN BALLESTERO, L.,

La acción negatoria, Madrid, 1993, pgs. 40 y 89; NAVARRO MENDIZÁBAL, I. A.,

Las inmisiones y molestias medioambientales, Tutela preventiva civil, Madrid, 1997, pgs. 261-262; SALVADOR CODERCH, P. y SANTDIUMENGE FARRÉ, J., «La acción negatoria. Comentario a la Sentencia del Tribunal Supremo de 3 de diciembre de 1987»,

Poder Judicial, 1998, núm. 10, pgs. 118-120), pues, como ya afirmó el propio Tribunal Supremo, en
sentencia de 3 de junio de 1964
(RJ 1964\3094), en este artículo cabe incluir «todas aquellas acciones que, sin tener en la ley una reglamentación específica, van dirigidas ya a la inicial afirmación del derecho de propiedad, cuanto a fijar materialmente el objeto sobre el que éste recae y a hacer efectivos los derechos de gozar y disponer que constituyen la esencia del dominio, eliminando cuantos actos materiales o jurídicos se realicen contra la afirmación del derecho o contra su efectividad práctica».

Por tanto, la acción negatoria puede ejercitarse ante la violación del artículo 590, que no debe interpretarse de forma tan restrictiva como lo hace la STS 19 julio 2006, sino de una forma amplia y extensa, en todos sus aspectos (AMAT LLARI, M. E., «La regulación de las inmisiones en el Código civil», Centenario del Código civil, t. I, Madrid, 1990, pgs. 77-93), por lo que perfectamente recoge todos los supuestos de inmisiones que se produzcan.

Y si tenemos en cuenta que los efectos de la acción negatoria comprenden tanto el ámbito preventivo como el defensivo, la cesación de actividad, las medidas de prevención y la indemnización de daños y perjuicios se encuentran entre dichos efectos (SSTS de 12 diciembre 1980 [RJ 1980\4747] y 30 mayo 1997 [RJ 1997\4331]).

Y así, lo ha reconocido, ya de forma expresa, el legislador catalán en el Libro quinto del Código civil de Cataluña, relativo a derechos reales, de 10 de mayo de 2006, en los artículos:

544-4.1: «La acción negatoria permite a los propietarios de una finca poner fin a las perturbaciones e inmisiones ilegítimas en su derecho que no consistan en la privación o retención indebidas de la posesión, así como exigir que no se produzcan perturbaciones futuras y previsibles del mismo género».

544-6.2: «Puede reclamarse, en el ejercicio de la acción negatoria, además de la cesación de la perturbación, la indemnización correspondiente por los daños y perjuicios producidos. En este caso, no es preciso que los actores prueben la ilegitimidad de la perturbación».

546-13: «Las inmisiones de humo, ruido, gases, vapores, olor, calor, temblor, ondas electromagnéticas y luz y demás similares producidas por actos ilegítimos de vecinos que causan daños a la finca o a las personas que habitan en la misma quedan prohibidas y generan responsabilidad por el daño causado».

Ello no obsta para que, como con buen criterio determina el Tribunal Supremo, sea aplicable en los supuestos concretos de propiedad horizontal su normativa específica, que concreta las medidas de prevención y cesación de la inmisión, junto con el artículo 1908 CC que establece la indemnización de daños y perjuicios.

En la STS 19 julio 2006 las inmisiones se producen en una situación de propiedad horizontal y, por tanto, es su régimen específico el que debe aplicarse, pero no porque del artículo 590 CC no puedan extraerse los efectos de prevención de la inmisión, cesación de la actividad inminente y la indemnización de daños, sino por el específico desarrollo que de estos efectos realiza la legislación especial de Propiedad Horizontal.

IV
El requisito del daño: patrimonial y moral

La probabilidad inminente y grave de provocar un daño y/o la efectiva producción de éste es, como ya se ha manifestado, requisito indispensable para que surja la inmisión. Y este daño, como bien reconoce el Tribunal Supremo, puede ser tanto patrimonial, en relación a los desperfectos ocasionados en el inmueble dañado o a los gastos que necesariamente se hayan tenido que realizar para tratar de evitarlo o disminuirlo, como moral, en cuanto a los perjuicios sufridos por los habitantes de la finca afectada.

La STS 19 julio 2006 no duda en reconocer que la actividad realizada desde el fundo inmitente ha producido daños, tanto patrimoniales como morales, al inmueble y habitantes de la finca vecina, y concede, en consecuencia, la correspondiente indemnización.

Para el Tribunal Supremo, la relación de causalidad entre la actividad inmitente y el daño queda suficientemente probada por informe pericial que la determine y demuestre el padecimiento sufrido por los sujetos afectados, un padecimiento que sirve de base para cuantificar el importe de la indemnización que el Tribunal concede, atendiendo no sólo a la entidad del perjuicio sufrido sino, también, al tiempo de duración de éste.

Postura que ratifica la línea jurisprudencial seguida por el Alto Tribunal en materia de indemnización por inmisiones.

V
Legitimación procesal

La STS 19 julio 2006 ha confirmado, en esta ocasión, la doctrina del Tribunal Supremo sobre legitimación activa en conflictos ocasionados por motivo de inmisiones, y ha considerado legitimados activamente a los residentes vecinos de la finca inmitente para solicitar indemnización por los daños materiales y morales que en ellos han causado el sufrimiento de personas de su familia, como consecuencia de los efectos de la inmisión.

Se reconoce, así, que están también legitimados para solicitar indemnizaciones por los daños morales derivados del sufrimiento de terceras personas, familiares, que convivan con ellos en la finca afectada.

En este sentido, es interesante mencionar la SAP de Asturias de 28 febrero 2000 (AC 2000\264) en la que, siguiendo la línea del Tribunal Supremo, manifiesta: «El aspecto que se refiere a la falta de legitimación... para solicitar el cese de las inmisiones y la adopción de las medidas necesarias para conseguirlo, lo relaciona la sentencia de instancia con la residencia en el inmueble, tras desligarlo del título dominical, mientras la demanda, y el recurso, lo vinculan entendiendo que el propietario puede pedir, por las atribuciones que le concede el artículo 348 CC que cesen las conductas lesivas para el lugar en donde se sitúa la edificación. Y ésta parece ser la decisión más correcta. En efecto, una cosa es el daño moral en sentido estricto, que en la situación de (...) no le afectaría, y, sí, en su caso, a los arrendatarios que ocupan su vivienda».

VI
Nueva regulación de las inmisiones en el libro quinto del codigo civil de cataluña, relativo a derechos reales. Régimen de propiedad horizontal

El Libro quinto del Código civil de Cataluña, relativo a derechos reales, de 10 de mayo de 2006 ha derogado, en su Disposición Derogatoria -letra c-, la Ley 13/1990, de 9 de julio, de la acción negatoria, inmisiones, servidumbres y relaciones de vecindad, que regía hasta entonces en Cataluña.

En su lugar, el Libro quinto dedica a la materia de acción negatoria e inmisiones, los artículos 544-4 a 544-7; 546-13 y 546-14, y específicamente en régimen de Propiedad Horizontal los artículos 553-40, como limitaciones de uso de los elementos privativos y 553-47, respecto de actividades prohibidas.

Según el artículo 553-40: «1. Los propietarios y ocupantes de los elementos privativos no pueden realizar en los mismos actividades contrarias a la convivencia normal en la comunidad o que dañen o hagan peligrar el edificio. Tampoco pueden realizar las actividades que los estatutos o la normativa urbanística y de usos del sector donde se halla el edificio excluyen o prohíben de forma expresa.

2. El presidente o presidenta de la comunidad, si se realizan las actividades a que se refiere el apartado 1, por iniciativa propia o a petición de una cuarta parte de los propietarios, debe requerir fehacientemente a quien las realice que deje de realizarlas. Si la persona requerida persiste en su actividad, la junta puede interponer contra los propietarios y ocupantes del elemento común la acción de cesación, que debe tramitarse de acuerdo con las normas del juicio ordinario. Una vez presentada la demanda, que debe acompañarse del requerimiento y de la certificación del acuerdo de la junta de propietarios, la autoridad judicial debe adoptar las medidas cautelares que considere convenientes, entre las cuales, la cesación inmediata de la actividad prohibida.

3. La comunidad tiene derecho a la indemnización por los perjuicios que se le causen y, si las actividades prohibidas continúan, a instar judicialmente a la privación del uso y goce del elemento privativo por un período que no puede exceder de dos años y, si procede, a la extinción del contrato de arrendamiento o de cualquier otro que atribuya a los ocupantes un derecho sobre el elemento privativo».

El artículo 553-47, dispone: «Los propietarios y ocupantes de pisos o locales no pueden realizar, en el elemento privativo o en el resto del inmueble, actividades que los estatutos prohíban, que sean perjudiciales para las fincas o que vayan en contra de las disposiciones generales sobre actividades que molestan, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas».

Resulta obvio, tras la referencia literal de estos artículos que, en materia de Propiedad Horizontal, diferencia el régimen jurídico de las inmisiones, según se realicen en elementos privativos o comunes.

En el primer caso, el legislador catalán ha desarrollado el artículo 7.2 de la Ley de Propiedad Horizontal y ha adoptado expresamente el criterio de la normal tolerancia, al remitirse a las reglas o usos de la «convivencia normal en la comunidad», además de incluir las prohibiciones establecidas en los estatutos, la normativa urbanística y los usos del sector donde se encuentre situado el inmueble. Utiliza, pues, el criterio de la normal tolerancia, matizado por la normativa del lugar donde radique la finca y subjetivizado en razón de las costumbres y nivel de tolerancia de cada comunidad de propietarios.

Ello puede convertirse en una fuente de conflictos en el momento de decidir cuál es el nivel de tolerancia y hasta dónde pueden permitirse determinadas inmisiones (humos, ruidos, olores, etc.).

Pero, además, la nueva regulación parece complicar o, al menos, restringir, la posibilidad de evitar y hacer cesar las actuaciones inmitentes, ya que establece como requisito para efectuar el requerimiento del cese de la actividad inmitente, la actuación del Presidente de la comunidad a iniciativa propia o a petición de la cuarta parte de los propietarios. Y añade que ha de demandarse no sólo al sujeto inmitente sino también al propietario del elemento privativo del que parte la inmisión (entendiendo que el término «elemento común» que aparece en el tenor literal del artículo es un error y quiso el legislador decir «privativo»).

Es evidente, que en estos requisitos se aparta de la regulación establecida en el artículo 7.2 de la Ley de Propiedad Horizontal, que no establece cuota de propietarios para solicitar al Presidente de la comunidad que requiera el cese de la actividad al sujeto inmitente, ni impone demandar también al propietario del elemento privativo, si el inmitente es un ocupante y no tiene título dominical.

En cuanto a los efectos de la acción de cesación, es sorprendente la modificación del plazo de privación del derecho de uso y disfrute del elemento privativo, que reduce de tres, LPH, a dos años.

En cuanto a las inmisiones que se produzcan en elementos comunes, el artículo 553-47, refleja únicamente una cláusula general de prohibición de actividades no permitidas en los estatutos, perjudiciales para la finca, o contrarias a las disposiciones generales sobre actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas, pero no especifica si, para ejercitar la acción de cesación, deben aplicarse los criterios y requisitos exigidos por el artículo 553-40 y si los efectos son los mismos.

Serán, quizá, los tribunales los encargados de interpretar, y aplicar, si cabe, por analogía, la disposición precedente, para unificar criterios en materia de inmisiones.

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